タワーマンションで節税できる?

タワーマンション(以下「タワマン」)の購入は相続税対策に有効!

タワマン購入はなぜ節税になるの?

1.不動産の相続税評価額は現金や預金の評価額より低い
2.タワマンを貸し出すとさらに評価減になる
 ・専有部分(建物部分)=自用地の相続税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
 ・敷地権(土地部分) =自用地の相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合)
  借家権割合:全国一律30%
  借地権割合:30%~90%(地域によるが、概ね60%~70%)
3.タワマンの時価は階層や位置が反映され低層階より高層階の方が高いが、相続税評価額は専有面積比で計算され階層や位置は考慮されない

よってより高額な高層階ほど相続税対策に有効です。
平成30年度からはタワマンに対する固定資産税算定方法が見直されることになりましたが、現時点ではそれほど大きな差異ではなく、タワマンによる節税はまだ可能といえるでしょう。

タワマン購入のリスク

1.タワマン節税が国税庁から租税回避行為とみなされることがある
2.法改正で階層ごとの評価額に販売価格実態に応じた補正を行うようになったら節税効果がうすれる
3.マンション価格が下落することがある
4.管理費・修繕積立金が異常に高い

タワマン購入が国税庁から租税回避行為とみなされ、2020年6月24日、財産評価基本通達総則第6項により、約13億8,700万円で購入したタワマンの相続税評価額(約3億3,000万円)が不動産鑑定評価額(約12億7,300万円)に更生された事例があります。

購入時に気をつけること

1.駅から近いマンションか?

2.眺望が将来損なわれることはないか?

3.投資用として賃借人に選ばれる物件か?

4.相続直前の購入、相続後すぐの売却をさける

5.売買契約、賃貸借契約等は自分で行う

※5は購入が被相続人がマンション経営を行うために購入したのであって、相続税対策のためでないことを示すため

建設ピーク時に建てられたタワマンが15年目になるのは2022年。これから修繕ラッシュがやってきます。
タワマンの大規模修繕にかかる費用は、通常のマンションの1.5倍~2倍程度。相続税対策のために買ったタワマンに修繕費が余分にかかるかもしれません。
また修繕できないタワマンが、将来は「廃墟」になるという記事もよく見かけます。

まとめ

タワマンは眺望・景色がすばらしく、自尊心もくすぐられます。
大規模マンションでは、ゲストルームだけでなく、ジムやプール、シアタールームまで整っているところがあり、施設内で娯楽が楽しめます。
商業一体型のマンションだと、下階にコンビニやクリニック、医療施設、託児所、銀行、市役所の派出所が備わっているところもあります。
しかも高層階では害虫がわいてこないとか。こんなタワマンに住んで節税までできると本当にいいですよね。

一方でタワマンの「大量廃墟化」という話も耳にするようになりました。。

メリット、デメリットをよく考えて購入を決めてくださいね

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